O tal do usufruto - Jornal de Colombo

O tal do usufruto

Meu vizinho tem o usufruto de um imóvel. Se ele alugar, ele que deve receber o valor do aluguel? Ele pode vender o imóvel, ou o usufruto? E o dono do imóvel, pode vendê-lo sem meu vizinho saber? Vale a pena fazer uma doação com reserva de usufruto? Esse tipo de dúvida surge todos os

Meu vizinho tem o usufruto de um imóvel. Se ele alugar, ele que deve receber o valor do aluguel? Ele pode vender o imóvel, ou o usufruto? E o dono do imóvel, pode vendê-lo sem meu vizinho saber? Vale a pena fazer uma doação com reserva de usufruto?

Esse tipo de dúvida surge todos os dias no balcão dos Cartórios de Notas. Para entender um pouco melhor, devemos voltar um pouco na definição de usufruto, que não é encontrada tão fácil e diretamente na lei, nem nos livros de direito, mas que em linhas gerais pode ser explicado como um direito de uso e fruição. Uso, de usar; e fruto, de fruição. Isso sobre um bem, móvel ou imóvel, de um terceiro. Como podem notar, o usufruto pode recair tanto sobre bens móveis quanto imóveis, e pode se dar por prazo determinado ou vitalício. Nesse texto, vamos focar no usufruto de bens imóveis. 

Assim, na prática: uma pessoa pode ser proprietária do imóvel (tecnicamente, ela tem a “nua-propriedade”), mas outra pode ser usufrutuária. Essa situação deve ser formalizada por meio dos instrumentos próprios (geralmente, por meio de escritura pública lavrada em Cartório de Notas), e registrada no Cartório de Imóveis. Enquanto não cancelado, lá no registro imobiliário, o usufruto continua existindo. Permanecendo assim, pergunta-se: quem pode vender o imóvel? O nu-proprietário. Mas quem pode usar e fruir? O usufrutuário. E se vender, o usufruto continua existindo? Em regra, sim, salvo se previamente cancelado ou transferido ao novo proprietário. Aliás, pode até mesmo vender a nua-propriedade sem anuência do usufrutuário (embora recomendável ter ciência, não é obrigatório!), mas nessa situação o novo dono terá que respeitar o usufruto (ou seja, não poderá usar e fruir).

Retomando alguns questionamentos do início do texto. Receber aluguel é perceber frutos do imóvel, portanto cabível ao usufrutuário, e não ao proprietário. Assim, aquele que detém o direito do usufruto pode legalmente declarar a renda do aluguel e tudo mais. É dele. Mesmo. 

Por fim, vale destacar a famosa “doação com reserva de usufruto”. Significa doar nua-propriedade a uma pessoa, deixando ainda para o anterior proprietário direito de uso e fruição do bem. O caso mais típico desse tipo de doação é a realizada de pais em favor do filhos: os filhos já se tornam “donos” do bem, mas enquanto vivos os pais, estes (os pais) continuam usando o imóvel. A grande vantagem é que quando do falecimento dos pais, o usufruto é cancelado. E aí nesse momento, nem precisa de lavratura de escritura pública, mas comprovação do falecimento diretamente no Cartório de Imóveis! Um instrumento bastante prático e muito utilizado para organizar a destinação dos bens pós morte, deixando basicamente resolvido em vida. O que trago como uma das alternativas de “planejamento sucessório”. Não posso deixar de mencionar, ainda, que é possível renunciar ao usufruto por meio de escritura pública, situação em que o nu-proprietário passa também a ser proprietário “pleno” do bem, podendo vendê-lo “por inteiro”. 

O Tabelião de Notas poderá orientar as partes e demais envolvidos sobre os possíveis caminhos para formalizar juridicamente a vontade das parte.

Maria Fernanda Meyer Dalmaz
Tabeliã de Notas e Registradora Civil do Cartório Roça Grande

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