Da posse à propriedade: usucapião extrajudicial? - Jornal de Colombo

Da posse à propriedade: usucapião extrajudicial?

Maria Fernanda Meyer Dalmaz Tabeliã de Notas e Registradora Civil do Cartório Roça Grande O tema está em alta, muita gente já ouviu falar, mas saber bem do que se trata e como se faz ainda é um campo a explorar. Vamos lá, então, falar um pouco da usucapião extrajudicial. Ou, o usucapião extrajudicial, se

Maria Fernanda Meyer Dalmaz
Tabeliã de Notas e Registradora Civil do Cartório Roça Grande

O tema está em alta, muita gente já ouviu falar, mas saber bem do que se trata e como se faz ainda é um campo a explorar. Vamos lá, então, falar um pouco da usucapião extrajudicial. Ou, o usucapião extrajudicial, se preferir. As duas formas – feminina e masculina – estão corretas! Antes disso, vamos falar da usucapião, que há muito já existe em nosso ordenamento jurídico, e significa em resumo um modo de aquisição de propriedade, cujo fundamento é o tempo de posse, desde que atendidas algumas condições previstas em lei. Por outra via, mais acessível, creio eu, podemos definir como: um modo se tornar dono de um imóvel quando dele já se tem a posse, por um certo período de tempo, e atendidos alguns requisitos (que variam de acordo com o tempo de posse). 

Daí já se percebe: posse é distinto de propriedade. Um ponto muito importante. Proprietário é aquele que consta na matrícula do imóvel como dono. Já a posse, ela pode existir mesmo que nenhum papel oficial a ela se faça menção. É uma situação de fato. Ou tem ou não tem (tal qual a união estável, de que tratamos no último texto publicado nesta coluna). Estar na posse de um bem nem sempre conduz à possibilidade de obter esse bem por meio da usucapião. Por exemplo, o locador que mora e cuida de uma área, não tem a posse como se fosse dono, mas sim como locador (parte de um negócio jurídico), e é esse vínculo que “explica” a razão de estar ali. E então, o locador não pode querer transformar sua posse em propriedade.

Por outro lado, quando alguém tem a posse de determinada propriedade, como se dono fosse, ainda que não tenha documentos relativos a ela mas estando lá há mais de anos e anos, sem que ninguém tivesse tido intenção de retirá-lo dali, dá indícios de que pode acabar adquirindo a propriedade, ou seja, tornar-se dono, como direito a matrícula imobiliária, valorização do bem e tudo mais!

Durante muito tempo, esse procedimento de aquisição da propriedade por meio da usucapião, era promovido exclusivamente nas vias judiciais. Nos últimos anos, no entanto, o procedimento ficou mais prático, podendo ser realizado integralmente no extrajudicial, vale dizer, perante os Cartórios. Funciona assim, resumidamente de acordo com o disposto no Provimento 65 do CNJ: 

(I) Primeiro, o Cartório de Notas da cidade em que localizado o bem imóvel irá analisar a situação, os relatos, os documentos etc. Se convencendo o Tabelião de que, a seu sentir, é o caso se estarem preenchidos os requisitos de usucapião, irá lavrar uma ata notarial de constatação de tempo de posse.

(II) Na segunda etapa, essa ata, juntamente com outros documentos exigidos pelo Provimento 65, será protocolada no Cartório de Registro de Imóveis, onde será realizado um procedimento e tomada a decisão sobre a aquisição, ou não, da propriedade.

Assim sendo, no caso de “suspeita” de que determinada situação pode se encaixar nas hipóteses de usucapião, a sugestão é buscar o aconselhamento do Tabelião de Notas, para que sejam promovidos, se for o caso, os atos notariais competentes.

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